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    降低了房產(chǎn)自身價(jià)值

    引入第三方看似公平其實(shí)后期維護(hù)易推諉 ———

    國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)后，開(kāi)發(fā)商獲得預(yù)售許可證速度明顯放緩，從獲批的預(yù)售價(jià)格看，拿到證的老項(xiàng)目后期基本都“符合”國(guó)五條細(xì)則中“不明顯高于前期”的要求。正當(dāng)很多人以為調(diào)控限制住了房?jī)r(jià)上漲的腳步時(shí)，買(mǎi)房人卻發(fā)現(xiàn)，售樓處里的價(jià)格與預(yù)售證上相去甚遠(yuǎn)。毛坯拿證再附加裝修款成了多數(shù)開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)調(diào)控的方法。看似簡(jiǎn)單的價(jià)格拆分，實(shí)際上給購(gòu)房者后期增添了許多不確定因素。業(yè)內(nèi)人士指出，購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎簽訂這種合同，明確合同主體，乙方后期維權(quán)無(wú)門(mén)。

    房子選好了 價(jià)格卻不知道

    數(shù)月的等待之后，王先生終于等來(lái)了他要購(gòu)買(mǎi)的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的消息。他幸運(yùn)的搖到了號(hào)，選到中意的戶(hù)型。原以為買(mǎi)房路就此可以結(jié)束，但實(shí)際上只是一個(gè)開(kāi)始。“我只選了房，剩下的什么都沒(méi)做，只能等銷(xiāo)售通知，最重要的是，我還不知道到底房款是多少。”

    據(jù)了解，王先生打算購(gòu)買(mǎi)的項(xiàng)目一期價(jià)格預(yù)售價(jià)格約為36000元/平方米，成交均價(jià)在31000元/平方米左右。國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)之前，置業(yè)顧問(wèn)給他估計(jì)的均價(jià)在40000元/平方米左右。4月底，該項(xiàng)目二期拿到預(yù)售許可證，報(bào)批的價(jià)格是34000-36000元/平方米，王先生當(dāng)時(shí)得知此消息還很高興，以為可以拿到和一期業(yè)主無(wú)異的價(jià)格，置業(yè)顧問(wèn)卻告訴他，這個(gè)價(jià)格只是一個(gè)基礎(chǔ)價(jià)，還要在此基礎(chǔ)上再交一筆裝修費(fèi)。至于裝修費(fèi)用是多少，置業(yè)顧問(wèn)表示還沒(méi)確定，但核算下來(lái)的價(jià)格不會(huì)超過(guò)前期報(bào)給他的價(jià)格。這樣的價(jià)格構(gòu)成方式對(duì)王先生最直接的影響是準(zhǔn)備的首付可能不夠了，他目前還不知道這筆裝修費(fèi)何種支付方式，如果需要一次性付清，那他還得再想辦法籌錢(qián)，現(xiàn)在能做的就只有等待。

    而另一個(gè)房山的項(xiàng)目則給出較為明確的答復(fù)，在市建委批準(zhǔn)的價(jià)格基礎(chǔ)上再加上3000元/平方米的裝修費(fèi)。購(gòu)房者可以選擇無(wú)息分期付款、三年還清的方式來(lái)支付裝修費(fèi)。

    契稅省了 房產(chǎn)價(jià)值變低了
 

    這種購(gòu)房?jī)r(jià)格拆分方法在置業(yè)顧問(wèn)的分析中是很完美的，而且還給購(gòu)房者帶來(lái)了實(shí)惠。購(gòu)房者的總房款變成了毛坯房款和裝修款，相應(yīng)的房屋契稅的征收基數(shù)也就變低了。以一套150平方米，單價(jià)40000元的房屋為例，按照3%的契稅征收標(biāo)準(zhǔn)，契稅為18萬(wàn)元。如果拆分成35000元/平方米加上5000元/平方米裝修費(fèi)用，那應(yīng)交契稅就變?yōu)?5.75萬(wàn)元，省了2.25萬(wàn)元。

    但在《廣廈時(shí)代》的實(shí)際了解中，這樣的拆分方式雖然在購(gòu)房時(shí)降低了契稅，但同時(shí)也無(wú)形中降低了房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。業(yè)內(nèi)人士指出，房屋精裝修標(biāo)準(zhǔn)一般比實(shí)際裝修成本都要低不少，如果這樣分拆合同，就會(huì)出現(xiàn)裝修合同價(jià)格虛高，購(gòu)房合同低于市場(chǎng)實(shí)際價(jià)值的情況。另外，一位房產(chǎn)評(píng)估師也表示，在對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，主要的決定因素是地段、樓層、建筑年代、戶(hù)型結(jié)構(gòu)等硬件因素，裝修狀況雖然有影響，但在同地段房產(chǎn)中評(píng)估價(jià)格相差很小。采用了這樣分拆方式的房屋，在后期向銀行抵押、貸款時(shí)價(jià)格都會(huì)受到影響。

    另?yè)?jù)不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，開(kāi)發(fā)商口中對(duì)消費(fèi)者有利的價(jià)格拆分行為，實(shí)際最大的獲益方是開(kāi)發(fā)商自己，降低了商品房成交價(jià)格，直接拉低的就是開(kāi)發(fā)商所要支付的土地增值稅。

    裝修合同引入第三方 后期問(wèn)題易推諉

    據(jù)了解，目前市面上的精裝修項(xiàng)目合同的簽訂方式主要分為兩種，一種是購(gòu)房者直接與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房合同中對(duì)開(kāi)發(fā)商精裝修的交付標(biāo)準(zhǔn)做出明確約定。另一種是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂毛坯購(gòu)房合同，然后再與開(kāi)發(fā)商指定的第三方裝修公司簽訂裝修合同，并約定裝修質(zhì)量問(wèn)題由裝修公司承擔(dān)責(zé)任，與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)。

    北京市金誠(chéng)同達(dá)律師事務(wù)所于志紅律師就指出，如果購(gòu)房者是與開(kāi)發(fā)商簽訂的裝修合同，裝修就是購(gòu)房者所購(gòu)房屋中的一部分，那么就從法律上明確了開(kāi)發(fā)商對(duì)裝修部分的保修責(zé)任，裝修質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，自然就由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。而如果買(mǎi)房人與裝修公司簽訂裝修合同并約定了由裝修公司對(duì)裝修質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任，那么購(gòu)房者如果房屋裝修出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題就只能與裝修公司協(xié)商解決。

    資深家裝人士則指出，裝修質(zhì)量問(wèn)題有時(shí)很難界定到底是房屋原結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問(wèn)題還是裝修施工時(shí)出現(xiàn)的問(wèn)題，實(shí)際操作中也遇上過(guò)很多房屋建設(shè)單位與裝修單位互相推諉責(zé)任的情況，購(gòu)房者面對(duì)這種問(wèn)題經(jīng)常是束手無(wú)策，只能自己承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失。

    因此，于律師也特別提醒，購(gòu)房者面對(duì)這種購(gòu)房?jī)r(jià)格拆分情況時(shí)，應(yīng)對(duì)裝修合同的簽訂更加謹(jǐn)慎，短期看這只是開(kāi)發(fā)商規(guī)避限購(gòu)的一種手段，但長(zhǎng)期效果卻可能給購(gòu)房者權(quán)益帶來(lái)?yè)p害。