熱點關注
供大于求、庫存消化困難是整個樓市的現狀。減庫存減壓力，2014年年底雖然多數開發商貌似打了一個好仗，但對于已經到來的2015還是倍感壓力，當然，壓力很大的不僅僅是開發商，還有政府。近日，住房城鄉建設部印發了《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》(以下簡稱《意見》)。其中，最引人關注的一點就是，鼓勵開發商出租存量房源，發展住房租賃市場。《意見》的出臺無疑向大家傳遞了一個信息：政府正在想辦法解決存量房源。開發商可選擇適合出租的商品房存量房源向社會出租或改造成公租房，這可能會成為今后消化商品房存量的一種重要渠道。然而，開發商當房東出租房源獲利真的可行嗎？
存量房出租，可行嗎？
其實前幾年的時候，上海、北京、廣州等大城市就有以租代售的成功案例。2013年，上海市便在長寧、嘉定兩區試行政府代租存量房源來擴大公租房供應量。
許多購房者與房地產開發公司簽訂了“以租代售”的房地產買賣契約，這類契約包括幾種情況：1.購房者按月或者按年向開發商繳納房屋租金，在租金達到一定的數額后，購房者所購置的房屋產權歸購房者所有；2.契約規定購房者向開發商一次性繳納一定數額的房價款
后，購房者將其所購置的房屋在一定限期內委托開發商經營，開發商以經營該房屋的所得抵扣房價款；3.購房者與開發商之間簽訂房屋租賃合同，合同約定開發商將其所開發的房屋出租給購房者，如果購房者在租賃合同規定的期限內履行了合同的規定，則在租賃期限屆滿后，購房者取得承租房屋的產權；4.其他以租代售的情況。
購房者一旦與開發商簽訂了“以租代售”的房地產買賣契約，以租代售的房屋的產權即歸購房者所有，購房者所支付的房價款即歸開發商所有，房屋的產權在契約法律意義上即轉歸購房者所有。當然，根據我國房地產法律規定，房地產買賣行為是要式法律行為：即購房者與開發商之間必須履行法律規定的買賣契約登記手續后，購房者才能取得以租代售房屋的產權。因此，購房者在簽訂“以租代售”的房地產買賣契約時，必須到房地產行政主管部門辦理產權過戶登記手續(預售的房屋應當辦理預售備案登記手續)。
辦理了預售登記手續和買賣登記手續的“以租代售”房地產買賣契約，是合法有效的契約，雙方必須嚴格遵照執行，任何一方違反契約的規定都應當承擔法律規定或者契約規定的違約責任，一方違約給他方造成損失數額超過違約金的，超過的部分，違約方還應當承擔賠償責任。
觀點一多數開發商認為操作困難很大
對于“以租代售”，鄭州大多數開發商認為，這一做法看似美好，但實際操作起來會有不少困難。
大多數認為，房地產開發商暫時沒有將其持有的房源向社會出租的舉措，對這一政策持謹慎的觀點。某上市企業鄭州營銷總監告訴記者，從開發商角度看，考慮到企業的貸款融資問題、運營管理成本以及出租房源的回款速度和收益率問題，目前將持有房源向社會出租是不太可能的。“要開發商變房東實際操作起來會很困難，出
租房源不可能為毛坯，要將毛坯商品房裝修后再出租，對于開發商來說是二次投資；而等到再出售之時，房源的價值很可能會打個折扣。”
星聯置業副總經理李濤也表示：“住建部這一舉措無疑是為了盡快降低高庫存，其初衷也是為了救市，但對于開發商來說，最大的阻礙還是資金問題。大部分開發商拿地、開發、建樓的資金來自抵押貸款，需要盡快賣出房源回籠資金來幫助資金健康運作。而租賃房裝修的資金籌措起來比較困難。”
有專家認為，國內住宅出租的收益率在2%左右，即使是商業地產的投資回報率也才4%-5%，國內的高房價和較低的出租回報率，再加上房產稅、所得稅、物業管理運營成本等問題，就決定了開發商不會以出租持有房源的方式來解決去庫存的難題。
還有開發商認為，目前存量房大多位于配套不完善的郊區，出租戶看好的市區存量房源比較缺乏。郊區存量房出租市場是否有需求也很難說。
觀點二租賃市場大有潛力房企可以考慮操作
就鄭州市場而言，目前住宅過剩，供大于求，而城市源源不斷擁入外來人口。其中，絕大部分人買不起房子，再加上眾多城中村改造拆遷，造成鄭州的租賃市場大有潛力。
在鄭州，無力購房的“夾心層”有幾種人群，如剛來鄭州打拼的年輕一代，他們收入不高、不是本地戶口。另外還有為下一代準備婚房的低收入老年群體。
其中矛盾最突出的人群集中于青年人才，他們的收入條件不符合經適房、廉租房、公租房的條件，或者符合公租房的條件，但房源離工作地點太遠。針對這部分人，有專家表示，如果將來能有一部分的開發商實施“以租代售”，采取長期租賃的模式，可以讓“夾心層”體面地住上房子，并且可以解決很多相應的社會問題。
更有些二手中介公司表示，在鄭州有很多的空置房源，他們也在尋找合適的開發商嘗試合作，但要求房源周邊必須要有產業支撐、交通支撐，具有適宜租房的地段優勢。
觀點三“以租代售”存在一定的風險
業內人士表示，一般房企做促銷時，會與購房者簽訂合同，租住幾年后，購房者可買也可放棄，看似合理，但其中仍有風險。比如，入住前需要裝修，住幾年后，如果房價下跌，購房者不選擇買房，則損失了裝修費。如果房價略有上漲，但是仍不及裝修成本，購房者不論買房與否，都不是最佳選擇。
還有人提出，根據物權法規定，房屋租賃最多僅能簽訂20年合同，剩余年限不受法律保護。這樣的長租物業除了轉租存在困難以外，最大的問題在于難以繼承，而租約超過20年之后，又有太多的未知數，雖然開發商可能會在合同中寫明“買家”有優先的續租權。專業人士建議，要想快速培育鄭州的存量房租賃市場，政府方面應當盡快出臺各種政策，如減稅、資金補貼等，并在一手房密度比較大的區域加大市政建設，增加商業、交通配套方面的投入。
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